Vermieterberatung24 - Vermieterlexikon - Steuern und Abgaben
Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat eine Handlungsanweisung für die Anwendung des § 35a EStG zur Geltendmachung eines Steuerabzugs bei haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen sowie Handwerkerleistungen veröffentlicht (BMF, Schreiben vom 3. November 2006, IV C 4 – S 2296b – 60/06).
Darin werden folgende Sachverhalte erklärt die wichtig für Hausbesitzer und private Vermieter sind:
Haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a Abs. 2 Satz 1 EStG
Hierzu gehören nur Tätigkeiten, die nicht zu den handwerklichen Leistungen i. S. d. § 35a Abs. 2 Satz 2 EStG zählen. Dies sind z. B.:
- Reinigung der Wohnung (z. B. durch Angestellte einer Dienstleistungsagentur oder einen selbstständigen Fensterputzer),
- Gartenpflegearbeiten (z. B. Rasenmähen, Heckenschneiden).
Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 2 Satz 2 EStG
Die Steuerabzugsmöglichkeit gilt sowohl für regelmäßig vorzunehmende Renovierungsarbeiten, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts vorgenommen werden, als auch für Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, deren Durchführung i. d. R. nur von Fachkräften erfolgt. Voraussetzung ist aber, dass diese Arbeiten den inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen betreffen.
Auch Kontrollaufwendungen (z. B. Gebühren für den Schornsteinfeger oder für die Kontrolle von Blitzschutzanlagen) sind begünstigt. Gleiches gilt für die Wartung von Hausanschlüssen, soweit die Aufwendungen die Zuleitungen zum Haus oder zur Wohnung betreffen.
Wichtig und zu beachten ist:
Handwerkliche Tätigkeiten im Rahmen einer Neubaumaßnahme sind nicht begünstigt.
1. Wohnungseigentümergemeinschaft als Anspruchsberechtigte
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Steuerabzug geltend machen, sofern sie Arbeitgeber eines Beschäftigungsverhältnisses bzw. Auftraggeber einer haushaltsnahen Dienstleistung oder handwerklichen Leistung ist. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen jeweils gesondert aufgeführt sind, sowie der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist und der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses individuell errechnet wurde. Ist zur Wahrnehmung der Aufgaben und Interessen der WEG ein Verwalter bestellt, so hat dieser durch Bescheinigung einen Nachweis über den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers zu führen. Dies bedeutet, dass in der jährlichen Hausgeldabrechnung eine gesonderte Aufführung der Aufwendungen zu erfolgen hat bzw. durch die genannte Bescheinigung nachzuweisen ist. Bei wiederkehrenden Dienstleistungen (z. B. Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege) sind die in der Jahresabrechnung ausgewiesenen, für den Veranlagungszeitraum geleisteten, Vorauszahlungen maßgebend.
2. Mieter als Anspruchsberechtigter
Ein Mieter kann die Steuerermäßigung in den Fällen geltend machen, in denen die von ihm zu zahlenden Nebenkosten (Betriebskosten, Umlagen) Beträge umfassen, die für ein haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis, für haushaltsnahe Dienstleistungen oder für handwerkliche Tätigkeiten geschuldet werden. Der Anteil der vom Vermieter unbar gezahlten Aufwendungen sollte aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung hervorgehen oder durch eine Bescheinigung des Vermieters bzw. dessen Verwalters nachgewiesen werden.
Besondere Regelungen :
Nachweis der Zahlungen
Das Entgelt der erbrachten Leistungen muss stets unbar auf das Konto des Leistungserbringers gezahlt und durch einen Beleg des Kreditinstituts (bzw. Kontoauszug bei Lastschrifteinzug) nachgewiesen werden. Barzahlungen werden nicht anerkannt.
Bescheinigung durch den Vermieter
Das BMF weist in seiner Erörterung darauf hin, dass für Wohnungseigentümergemeinschaften und Mieter die Steuervergünstigung „in allen offenen Fällen ab dem Veranlagungszeitraum 2003 anzuwenden" ist, sofern es um die Anwendung des § 35a Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 EStG geht (also bei haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen oder haushaltsnahen Dienstleistungen im Haushalt des Steuerpflichtigen). Für Kalenderjahre bis einschließlich 2006 kann der Anteil der steuerbegünstigten Arbeitskosten an den Aufwendungen per Schätzung ermittelt werden.
Was ist konktret zu tun?
Zu beachten ist, dass für den Bereich der Immobilienverwaltung hinsichtlich der Abzugsfähigkeit folgende Aufwendungen der haushaltsnahen
Beschäftigungs- bzw. Dienstleistungsverhältnisse gegeben sind:
§ 35a Abs. 1 Nr. 1 EStG
Personal, das von der WEG als haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse angestellt wurde:
Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse geringfügig
Beschäftigter (Minijob, nur bei Teilnahme am Haushaltsscheckverfahren, was nach Ansicht der Bundesknappschaft wohl nicht die WEG betrifft) 10 % der Aufwendungen, höchstens 510 €
§ 35a Abs. 1 Nr. 2 EStG
Personal, das von der WEG als haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse angestellt wurde:
Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse sozialversicherungspflichtig Beschäftigter 12 % der Aufwendungen, höchstens 2.400 €
§ 35a Abs. 2 S. 1 EStG
Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen
20 % der Aufwendungen, höchstens 600 €
§ 35a Abs. 2 S. 2 EStG
Aufwendungen für haushaltsnahe Handwerkerleistungen (Punkt 11 des BMF - Schreiben) 20 % der Aufwendungen, höchstens 600 €
Im Anwendungsschreiben zu § 35a EStG vom 03.11.2006 wird vom BMF dargelegt, dass der Anteil der Arbeitskosten grundsätzlich in der Rechnung gesondert ausgewiesen sein muss.
Bei Wartungsverträgen soll es richtig sein, dass der Anteil der Arbeitskosten, der sich pauschal aus einer Mischkalkulation ergibt, aus einer Anlage zur Rechnung hervorgeht.
Ein gesonderter Ausweis der auf die Arbeitskosten entfallenden Mehrwertsteuer ist demnach nicht erforderlich.
Weiter ist festgehalten, dass für Kalenderjahre bis einschließlich 2006 abweichend von Rn. 24 Satz 3 der Anteil der steuerbegünstigten Arbeitskosten an den Aufwendungen im Schätzungswege ermittelt werden kann.
Empfehlungen und Tipps
Für die Änderungen der Betriebskostenabrechnung bzw. zum Ausstellen der Bescheinigung den Kontenplan den Erfordernissen anpassen oder die Betriebskostenabrechnung an einen kompetenten Abrechner abgeben.
Die entsprechenden Rechnungssteller anschreiben und die dargestellten Differenzierungen in den Rechnungen für 2006 anfordern sowie darauf hinweisen, dass ab 2007 unabdingbar notwendig.
Sofern möglich für 2006 die Umbuchungen und/oder Schätzungen vorzunehmen.
Für die Schätzung kann herangezogen werden, dass eine kurzfristige Befragung innerhalb des Verbandes zeigte, dass bei der Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen der Anteil für Lohn, Fahrt- und Maschinenkosten zwischen 75 und 85 % liegt.
Ein anderes Hilfsmittel könnte folgendes Buch sein:
Baukosten 2006 Instandsetzung, Umnutzung, Modernisierung, Sanierung
Hubert Wingen Verlag, 18. Auflage 2006 , ISBN 3-8028-0549-6 (in diesem Buch sind über 2000 Bauteilkostenwerte aus abgerechneten Bauvorhaben dargestellt)
Preis: 24,50 €
Bei Ausweisung der Beträge in der Jahresabrechnung bzw. Bescheinigung unbedingt auf die steuerliche Würdigung/Rechtsberatung verzichten.
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